房地产既是国家支柱产业之一，是国家经济环节中的一个不容忽视的齿轮，也是影响人们生活点滴的要素，涉及“住”这一重要的民生话题。

3月5日，在十三届全国人民代表大会第一次会议上，国务院总理李克强所作的政府工作报告中，出现了“房住不炒”“棚改”“保障房”“住房制度”等多个与房地产相关的关健词。通过这些关键词，我们如何在全国两会视野下看待2018年和今后房地产的发展趋势？

继续坚持“房住不炒”

政府工作报告提出，“‘坚持房子是用来住的、不是用来炒的’定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”

安居客首席分析师张波认为，报告对于“房住不炒”的再次强调，明确透露出“三不变”原则，即调控决心不变、调控目标不变、长效机制的方向不变，并为2018年楼市调控定下了基调。在差别化调控的大背景下，热点城市尤其是北上深的房地产市场仍将严格调控，以巩固调控成果和强化市场稳定预期，三四线城市去库存政策仍将保持一定节奏，并将继续下沉到县城。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉表示，报告中的一大亮点是“继续实施差别化的调控”，差别化的调控可能是下一步房地产调控政策的一个阶段性特点。因为之前政策基本是“一刀切”，可以看到包括三四线城市、中西部的一些中心城市基本上都以紧缩的姿态为主。

谈到“落实地方主体责任”，戴德梁行华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端表示，这是践行分类调控，因不同市场反应不同，避免一刀切而由地方政府来落实。且2018年楼市调控定位基调明确，一方面是调控政策不放松，继续进行差别化调控；另一方面是同步长效机制的建设，因而2018年房价不可能出现大幅度上涨。

棚改攻坚再加速

政府工作报告提出，“更好解决群众住房问题，启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。”

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，棚改是国家近来紧抓的方向，棚改主要是满足最基本、最底层的刚需住房需求，带有政策导向性，也是国家宏观政策方面对刚需住房的落实，不过棚改各地执行不一，所以政府需加大力度落实，包括土地供应、投资等合理地扩大化发展。

同时，易居研究院智库中心研究总监严跃进称，这意味着棚改的工作力度不减，棚改安置和群众住房问题的解决继续挂钩，很大程度上也说明民生保障依然会加大力度，而此类住房的开工等都是必要条件。

那么棚改对于城市楼市影响如何？在张波看来，棚改对于楼市，尤其是三四线城市楼市的影响非常直接。今年以来棚改的目标会继续下沉，分类调控之下，去库存的效果将在未来三年持续显现。

加大公租房保障力度

政府工作报告提出，“加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。”

张波认为，“应保尽保”是公租房最核心的四个字，即公租房保障力度的最大亮点是覆盖面扩大，公租房的保障范围从以户籍低收入人群扩大到新就业无房职工、外来务工人员低收入住房困难家庭。同时，各地2018年的公租房供应量也有数据化保障，例如北京计划分配1.5万套，济南市建成3000套，成都建成4000套等。

“扩大住房保障的覆盖面，解决居住问题。”张晓端称，住房困难群体以及符合条件的无房户和外来务工人员将受益于保障房，而公租房因兼具保障房和租赁住房的属性，将是未来五年打造的重点项目。

加快住房制度改革节奏

政府工作报告提出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。”

严跃进表示，住房制度改革的思路很清晰，主要是三个要素。第一是多主体供给，这应该是积极鼓励各社会资本、各企业参与住房制度改革的信号；第二是多渠道保障，这会形成更为丰富的产品线；第三是租购并举，未来预计在“租售同权”等方面会有较大的思路。类似内容做到位，将真正形成安居宜居的效应。

张波认为，看似这句话和十九大中关于住房发展的52个字十分相同，值得细细琢磨的是，报告中把十九大中“让全体人民住有所居”深化为“让广大人民群众早日实现安居宜居”。这是对于楼市发展更进一步地表述，不但“住有所居”更是“安居宜居”，这并不是简简单单的文字变化，从变化中可以领悟到政府对于人民居住更高目标要求，让人们不但住得安心，在居住环境和品质上更要宜居。

建立多层次住房供应体系

政府工作报告提出，“支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。”

“在发展租赁时，不忽略购房的自住需求。”张晓端称，对有购房能力的自住需求，更强调住房的自住属性；而租赁市场主要是解决购房困难群体的居住需求，也侧重于住房的居住属性；通过让渡部分土地出让权益和产权，共有产权住房则有助于解决夹心层的住房需求。张晓端认为，“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的多层次、住房供应体系的建立，有助于商品房市场的健康发展。

在严跃进看来，这表示三元住房结构的思路很清晰，其中自住购房需求主要是对经济条件好的购房者的需求，此类需求会更加强调自住的属性。而租赁市场主要是对购房困难群体而解决的，这一点也是有积极作用的，可以认为是零产权、侧重居住属性的。而对于共有产权住房来说，有部分产权的概念，有助于解决夹心层的住房需求。

张波认为，购房需求主要分为两类，自住型和投资型，投资型需求显然是被抑制。

强化金融监管统筹协调

政府工作报告提出，“强化金融监管统筹协调，健全对影子银行、互联网金融、金融控股公司等监管，进一步完善金融监管。”

李宇嘉表示，金融应该是2018年对房地产影响最大的一个因素。多次会议均提出两个问题，一是要控制居民杠杆率过快增长，二要防范这种资金违规流入房地产市场。金融监管成工作重点，意味着2018年不管是贷款的房贷额度还是杠杆率都会受到明显控制，只要控制住，房地产市场就不会大面积回升。过去大量消费贷、类房贷、准房贷进入市场，对房地产影响很大。李宇嘉同时提醒，也要防范金融监管一刀切的风险。

张波预计，2018年房贷利率全面上浮或成为一种常态，二套房贷还会保持收紧状态。从开发商融资角度来看，除了龙头房企在融资上有一定的优势外，中小房企的融资难度将越来越高，房地产行业的“马太效应”将更加明显。